Leitfaden für Käufer

Rimontgó empfiehlt die Beratung durch einen Fachmann, sei es in rechtlichen oder juristischen, steuerlichen oder anderen mit dem Immobiliensektor verbundenen Fragen. Zu diesem Zweck können sich unsere Kunden an uns wenden, wenn sie die Daten von Fachleuten anfordern möchten, die sie persönlich betreuen können.

Auf dieser Seite finden Sie nützliche Ratschläge für den Kauf einer Immobilie (Villa, Haus, Wohnung, Grundstück, etc.). Mit freundlicher Genehmigung von Rimontgó, Spaniens führender Immobilienagentur, werden steuerliche Fragen im Zusammenhang mit dem Wohnsitzland des Verkäufers und andere Tipps erörtert.

Durch die Zusammenarbeit mit Rimontgó erhalten unsere Kunden Ratschläge, wie sie die städtebaulichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte im Zusammenhang mit dem Kauf ihres Hauses am besten angehen können.

Rimontgó führt einen rigorosen Analyseprozess und eine sorgfältige Auswahl der Immobilien durch, die es seinen Kunden vorstellt.

Fragen und Antworten

Beratung vor dem Kauf

Jede zum Verkauf stehende Immobilie muss eine Reihe von Anforderungen erfüllen (rechtlich, physisch, städtebaulich und wirtschaftlich), die eine risikofreie Übertragung für die Person garantieren, die ihr Geld für den Kauf einer Immobilie einbringt.

Rimontgó nimmt keine Immobilien zum Verkauf an – und bietet sie natürlich auch nicht an -, die nicht einer eingehenden Prüfung unterzogen wurden und bei denen sichergestellt ist, dass sie den Mindestanforderungen entsprechen oder entsprechen können, die eine informierte und reibungslose Übertragung ohne Überraschungen gewährleisten.

Kaum ein Land ist so wie Spanien in der Lage, die Rechtssicherheit zu bieten, die der öffentliche Registerglaube durch die Grundbuchämter garantiert. Die Notare in Spanien und die Botschafter und Generalkonsuln im Ausland verfügen über die nötige Ausbildung, Qualifikation und Erfahrung, um jedem Käufer oder Verkäufer, der ihre Dienste in Anspruch nimmt, Garantien zu bieten.

Rimontgó verfügt über ein internes Verfahren zur systematischen Zusammenstellung von Informationen für die Untersuchung der rechtlichen, städtebaulichen, steuerlichen und eigentumsrechtlichen Aspekte, die sich auf die Immobilie auswirken können. Die Erfüllung dieser strengen Kontrolle ist eine wesentliche Voraussetzung für die Annahme – und das Anbieten – einer Immobilie zum Verkauf. Manche Eigentümer sind überrascht, wenn wir die Veröffentlichung ihrer Immobilie verzögern, bis alle Kontrollkästchen abgehakt sind. Die Erfahrung der letzten Jahre hat uns gezeigt, dass dies der einzige Weg ist, der am Ende für alle Beteiligten die gewünschten Ergebnisse bringt.

Die Strenge unserer Arbeit garantiert nicht nur den Käufern, sondern auch den Verkäufern Zuverlässigkeit, da wir oft Probleme vorhersehen und lösen, die ihnen selbst nicht bewusst waren.

Villa en venta en Oropesa del Mar. RMGV2919

Der Immobilienmarkt verändert sich von Stadt zu Stadt, von Viertel zu Viertel und auch von Straße zu Straße, die diese Viertel bilden.

Die bei Rimontgó tätigen Immobilienmakler wurden intern geschult und sind in der Lage, über alle Aspekte der Immobilien in ihrem Portfolio zu beraten, einschließlich der Bedingungen und Umstände des lokalen Marktes. Ihre Zugehörigkeit zum offiziellen Verband der Immobilienmakler ist eine Garantie für Ausbildung, Ethik und Zugang zu Marktinformationen über die exklusiven technologischen Instrumente des spanischen Verbands der Immobilien- und Handelsregistratoren. Dieser exklusive Zugang zu den Daten des Immobilienmarktes bietet seinen Kunden ein breites und detailliertes Informationsfenster.

Diese Unterstützung ergänzt die Erfahrung und das Wissen über den lokalen Markt und ermöglicht es den Kunden, verschiedene Optionen innerhalb desselben Gebiets zu bewerten.

Die Umgebung der Immobilie, die Sie kaufen möchten, ist ein entscheidender Faktor und ein Spiegelbild des Lebensstils, den Sie nach dem Kauf genießen können. Ein guter Immobilienmakler, der sich in der Umgebung auskennt, kann nicht nur über die Immobilie beraten, sondern auch wertvolle Informationen über die Nachbarschaft liefern: Geschäfte, Sportzentren, Einkaufszentren, Schulen, Kultur- und Freizeitangebote usw.: sehr nützliche Informationen, um sicherzustellen, dass der Kauf dem Lebensstil entspricht, den die Familie des künftigen Eigentümers wünscht.

Die wichtigsten Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie sind logischerweise der Kaufpreis, aber es gibt noch weitere Ausgaben: je nach Fall die Mehrwertsteuer (VAT) oder die Übertragungssteuer (ITP), die Kosten für die Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags vor einem Notar, die Kosten für die Eintragung im Grundbuchamt, die Gebühren des Immobilienmaklers und gegebenenfalls andere Ausgaben wie die Verwaltungskosten. Ein Richtwert kann zwischen 7 % und 12 % des Kaufpreises liegen, je nach Art der Steuer und je nach der spanischen Autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet.

Rimontgó stellt eine detaillierte Liste all dieser Ausgaben im Zusammenhang mit dem Kauf der gewählten Immobilie zur Verfügung.

Casa en venta en Bétera, Valencia. RMGV4319

In erster Linie muss der Käufer sicherstellen, dass er in der Lage ist, die vom Gesetz zur Verhinderung von Geldwäsche vorgeschriebenen Kontrollen einzuhalten.

Rimontgó wird den potenziellen Käufer auffordern, bestimmte Unterlagen vorzulegen, bevor das Verfahren zum Erwerb einer Immobilie eingeleitet wird.

Diese Prüfung wird von Rimontgó bei allen Käufern durchgeführt, unabhängig davon, ob sie Spanier sind oder nicht und ob sie ihren steuerlichen Wohnsitz in Spanien haben oder nicht.

Es gibt noch weitere „sekundäre“ Anforderungen, wie z. B. die Erlangung der Steueridentifikationsnummer für Ausländer und das Führen eines Bankkontos in Spanien, um nur einige zu nennen.

Während des Kaufs

Um ein neues Haus zu bauen, brauchen Sie ein freies Grundstück oder Sie müssen ein altes Haus kaufen, um es zu renovieren oder zu sanieren.

Freie Grundstücke sind in den Stadtzentren selten, in den Außenbezirken sind sie häufiger zu finden. Die Vor- und Nachteile der einzelnen Standorte sind leicht zu erkennen.

In Jávea gibt es einige Dutzend Wohngebiete, die sich mehr oder weniger stark voneinander unterscheiden.

Liste der Gebiete:

  • Jávea, casco histórico.
  • Aduanas del Mar, Jávea puerto.
  • Playa de El Arenal. Parador de Jávea.
  • Zona del Montgó: Rimontgó, Castellans, Toscamar, …
  • Les Valls
  • Carrasquetes, La Seniola,
  • Puchol, Puigmolins,
  • Mezquida
  • La Corona, Cuesta San Antonio
  • El Plá
  • Montañar Bajo
  • Montañar Alto
  • La Caleta
  • Adsubia, Tosalet, Cap Martí
  • Portichol
  • Cap Prim, Cap Negre, Cap de La Nau
  • Balcón al Mar, Costa Nova, Granadella
  • Lluca, Cansalaes, Tarraula

Die Antwort auf die Frage „Welche Vorteile hat es, in der einen oder anderen Gegend von Jávea zu leben?“ erfordert die Beantwortung anderer Fragen, die die Makler von Rimontgó allen ihren Kunden stellen:

  • Wofür werden Sie die Immobilie nutzen?
  • Planen Sie und Ihre Familie, alle 12 Monate im Jahr dort zu leben, oder werden Sie nur einen Teil des Jahres dort sein? Im Winter oder im Sommer? Vielleicht nur im Frühling?
  • Welche täglichen Aktivitäten planen Sie?
  • Welchen Lebensstil und Lebensstandard möchten Sie in Ihrem neuen Zuhause in Jávea genießen?
  • Planen Sie, Ihr Haus zu vermieten, wenn Sie es nicht selbst bewohnen?

Die Antworten auf diese und andere Fragen liefern die notwendigen Informationen für jeden Rimontgó-Berater, um Ihnen die ideale Gegend für Ihr neues Zuhause in Jávea zu zeigen. Es wird Ihnen aber auch helfen, Ihre Investition steuerlich gut zu planen, wenn Sie daran denken, in Spanien steuerlich ansässig zu werden – oder auch nicht -, oder wenn Sie an eine mittelfristige Investition denken.

Villa en venta en Balcón al Mar, Jávea. RMG6558

Ein Grundstück am Stadtrand ermöglicht es Ihnen, der Natur näher zu sein, zu laufen, zu wandern und mehr Unabhängigkeit zu haben.

Die Bewohner der Wohnungen in der Stadt Valencia können auch im wunderschönen Turia-Garten spazieren gehen und sich sportlich betätigen.

Ein eigener Garten bietet mehr Platz für die Erholung der Familie als eine Wohnung. In der Zeit der erzwungenen Gefangenschaft war ein Garten ein unschätzbarer Wert für das Familienleben.

Wenn die Wohnung über eine Terrasse oder einen Balkon verfügt, kann dieser auch zur Erholung genutzt werden, aber niemals so sehr wie ein eigener Garten.

Der Vorteil der Stadtwohnung ist, dass sie in der Nähe aller Annehmlichkeiten liegt und zu Zeiten, in denen die Eigentümer nicht zu Hause sind, geschlossen bleiben kann, ohne dass man sich um die Pflege des Gartens oder des Swimmingpools einer separaten Villa kümmern muss.

Jeder Nutzen erfordert eine Gegenleistung: Das Privileg, den Garten und das Schwimmbad zu genießen, verlangt im Gegenzug nur eine angemessene Pflege.

In einem neu gebauten Haus ist alles neu. Vom Fundament bis zum Schlüssel, der die Tür öffnet. Alle Installationen (Strom, Sanitäranlagen, Klimaanlage, Warmwasser, Isolierung, Gehäuse, Glas, Türen, Fenster, Schränke usw.) sind neu. Aber nicht nur die Installationen der Immobilie werden neu gekauft, sondern alle Installationen des Gebäudes sind neu. Dieses Detail ist wichtig, denn es verleiht der Immobilie eine Nutzungsdauer und eine Lebensqualität für ihre Bewohner, die besser ist, als wenn eine Immobilie in einem alten Gebäude renoviert wird – selbst wenn es sich um eine vollständige Renovierung handelt -.

Es gibt jedoch wunderschöne alte Gebäude mit viel Charakter und wunderbaren architektonischen Details, die nach einer hochwertigen umfassenden Renovierung ein zweites Leben unter perfekten Komfortbedingungen und für dieselbe Dauer wie ein neues Gebäude führen können. Wir haben Beispiele wie diese beiden Renovierungen, die von Rimontgó mit Hilfe von unschlagbaren Fachleuten, wie dem Team von Arquitectura ERRE und dem Spezialbauunternehmen AT4 Grupo.

Jede Immobilientransaktion ist einzigartig und die Dokumentation jeder Akte ist exklusiv. Als Mindest-Richtwert können wir sagen, dass die unten aufgeführten Informationen immer gesammelt werden, aber wir bestehen darauf, dass jedes Haus, jede Immobilie, seine eigene einzigartige Akte hat.

Grundlegende Dokumentation:

  • Einfacher Registrierungsvermerk
  • Letzter Eingang der Grundsteuer (IBI)
  • Bescheinigung über den Schuldenstand in den letzten vier Jahren.
  • Letzte Rechnungen von Versorgungsunternehmen: Wasser, Strom, Telekommunikation, Gas usw.
  • Zertifikat der Eigentümergemeinschaft über ausgestellte Quittungen und ausstehende Zahlungen.
  • Letzter Eingang der Ausgaben der Gemeinschaft der Eigentümer.
  • Kopie der Satzung der Gemeinschaft, falls vorhanden, eingetragen im Grundbuchamt.
  • Wurde die Immobilie mit einer Hypothek belastet, muss das Zertifikat über den Stand der Schulden vorgelegt werden, das von der Gläubigerorganisation ausgestellt wurde. Häufig sind die Schulden zwar beglichen worden, aber der Eintrag im Grundbuch ist noch vorhanden. Vor der Übertragung muss die Bank bescheinigen, dass die Schulden im Grundbuch gelöscht werden können.
  • Zehnjahresversicherung, falls zutreffend.
  • Kostenbescheinigung, falls zutreffend.
Villa en venta en Tossals, Jávea. RMG5171

Ein Angebot mit Kaufabsicht wird vom Verkäufer besser angenommen, wenn es gut dokumentiert ist. Der Nachweis ausreichender finanzieller Mittel und eine konkrete Zahlungsweise helfen dem Verkäufer bei seiner Entscheidung.

Ihr Makler wird Sie über vergleichbare Transaktionen in der Gegend informieren und Ihnen die Stärken und Schwächen des beabsichtigten Angebots darlegen.

Es ist nicht ratsam, gleichzeitig Angebote für verschiedene Häuser abzugeben. Ein Käufer, der diese Taktik verfolgt, verliert an Glaubwürdigkeit.

Die Verpflichtung zum Kauf einer Immobilie kann durch das bloße Einverständnis der Parteien eingegangen werden. Um ihre Wirkung zu beweisen, ist es jedoch ratsam, einen schriftlichen und unterzeichneten Vertrag abzuschließen, in dem das Objekt, der Preis und die Zahlungsmodalitäten beschrieben sind.

Der Vertrag kann die eigentliche Übertragung der Immobilie vorbereiten, oder Sie können direkt zum Notar gehen, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen, der dann Zugang zum Grundbuchamt hat und voll wirksam ist.

Ein vorbereitender Vertrag kann verschiedene Formen annehmen:

  • Verbindliche oder unverbindliche Kaufabsichtserklärung.
  • Privater Reservierungsvertrag, mit oder ohne Geldlieferung.
  • Kaufoptionsvertrag.
  • Privater Kaufvertrag mit Geldlieferung, der wiederum die folgenden Formen annehmen kann:
    • Privater Kaufvertrag mit bestätigenden Einlagen
    • Privater Kaufvertrag mit Bußgeldeinlage

In beiden Fällen können die Parteien von ihren vertraglichen Verpflichtungen zu einem späteren Zeitpunkt als der Unterzeichnung des Vertrages zurücktreten, der aufgrund der Nichterfüllung, der vereinbarten oder vom Gesetz vorgeschriebenen Auswirkungen entsteht.

Wenn der Kaufvertrag ein fester Vertrag ist, d.h. eine Partei verkauft und die andere kauft, unabhängig davon, ob der volle Preis bezahlt wurde oder nicht, kann dieser Vertrag geschlossen werden:

  • Als fester privater Kaufvertrag, mit Lieferung eines Betrages auf Rechnung des Endpreises, der festgelegt werden kann oder von den vereinbarten Bedingungen abhängt. Dieser Vertrag kann bis zur Unterzeichnung der Urkunde vor einem Notar mit Unwägbarkeiten verbunden sein.
  • Als öffentliche Urkunde vor einem Notar und Zugang zum Grundbuchamt, die gegenüber Dritten wirksam ist und alle Garantien bietet, die ein privater Vertrag nicht bietet.

Alle Verträge können spezielle Klauseln enthalten – und tun dies auch -, die sich auf die Besonderheiten des jeweiligen Falles beziehen. Es kann andere Rechte zugunsten Dritter geben, wie z. B. Dienstbarkeiten; es können auflösende Bedingungen vereinbart werden, aufschiebende Bedingungen, die bestimmte Dinge voraussetzen, bevor der Verkauf vollendet ist. Diese Voraussetzungen sind manchmal von den Parteien abhängig und manchmal nicht. Der Ablauf der Ereignisse bedingt den Abschluss des Vertrags, hat aber in jedem Fall Auswirkungen auf die Parteien.

a. Strafkaution: Die Parteien verpflichten sich, zu verkaufen und zu kaufen, können aber durch eine Vertragsstrafe vom Geschäft zurücktreten. Wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt, verliert er den gezahlten Betrag, und wenn der Verkäufer in Verzug gerät, muss er das Doppelte des erhaltenen Betrags zurückzahlen. Es können auch andere Vereinbarungen getroffen werden. In jedem Fall muss diese Vertragsstrafe ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden.

b. Privater Kaufvertrag: Von Käufer und Verkäufer unterzeichnetes Dokument, in dem die Parteien, die Beschreibung der Immobilie, der Preis und die Art der Zahlung, die besonderen Vertragsbedingungen, die Verteilung der Kosten und die übrigen vereinbarten Bedingungen aufgeführt sind. Der gezahlte Betrag wird auf den Gesamtpreis angerechnet. Der Käufer wird erst dann Eigentümer, wenn alle Bedingungen des Vertrags erfüllt sind. Ein Käufer kann Eigentümer sein, ohne im Besitz der Immobilie zu sein. Die förmliche Schlüsselübergabe – die bei der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde oder zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen kann – bestimmt diesen wichtigen Aspekt, der die Übertragung des vollständigen Eigentums der Immobilie konsolidiert.

Wenn ein privater Kaufvertrag unterzeichnet wird, muss dann der volle Preis gezahlt werden oder wird die Zahlung bis zur Unterzeichnung der Eigentumsurkunde aufgeschoben?

Bei Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags, bei dem es sich um einen Vorbereitungsvertrag für die notarielle Urkunde handelt, wird der Besitz der Immobilie normalerweise nicht übergeben und deshalb ist es nicht ratsam, den vollen Preis zu zahlen.

Bei Unterzeichnung des Vertrages wird üblicherweise eine Summe überwiesen, die im Verhältnis zum Kaufpreis steht und die Zeit bis zur Unterzeichnung der notariellen Eigentumsurkunde und der Zahlung des Restbetrages überbrücken soll.

Üblicherweise sind bei der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags alle Bedingungen vereinbart, und die Parteien werden die Übertragung innerhalb eines angemessenen Zeitraums abschließen. Zeit, die für beide Parteien notwendig sein kann (dies kann ein Höhepunkt sein). Der Käufer benötigt möglicherweise Zeit, um seine Mittel zu veräußern, oder er benötigt eine Finanzierung und damit Zeit, um einen Kredit zu erhalten. Der Verkäufer benötigt möglicherweise Zeit, um die Immobilie zu räumen, auszuziehen oder gegebenenfalls bestimmte, mit dem Käufer vereinbarte Reparaturen durchzuführen.

Casa en venta en el Bosque, Valencia. RMGV4331

Die ideale Zahlungsform ist die sogenannte „Barzahlung“. Das heißt, der Preis wird in voller Höhe gezahlt und das Eigentum an der Immobilie wird in ein und demselben Akt übertragen.

Es ist jedoch üblich, dass die Zahlung in zwei oder mehr Raten erfolgt, die vor und nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags geleistet werden können.

In Fällen, in denen der Verkauf nicht „in bar“ erfolgt, muss ein privater Vertrag unterzeichnet werden. In diesem Fall wird zwangsläufig ein privater Kaufvertrag unterzeichnet, der, wie wir bereits gesagt haben, den Kaufvertrag vorbereiten soll. Mit der Unterzeichnung dieses Vertrags werden die Bedingungen des gesamten Vorgangs vereinbart und ein Zeitplan für die Zahlungen festgelegt, der aus zwei oder mehr Zahlungen bestehen kann. Die erste Zahlung erfolgt mit der Unterzeichnung dieses privaten Vertrags und hat die Bedingungen und Auswirkungen, die die Parteien vereinbart haben (siehe „Wie kann ich meine Absicht, eine Immobilie zu kaufen, formalisieren?“). Wenn Sie Fragen haben, schreiben Sie uns bitte (Link zum Formular).

Wir können einige Sonderfälle unterscheiden:

a) Wenn der Käufer ein Hypothekendarlehen beantragen möchte, wird der erhaltene Darlehensbetrag zeitgleich mit der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde ausgezahlt. Der Restbetrag des ausstehenden Kaufpreises wird dann ebenfalls gezahlt.

b) Besteht eine Vorbelastung des Grundstücks, können zwei Wege beschritten werden:

  • Der Käufer tritt mit vorheriger Genehmigung der Bank in Höhe der ausstehenden Schulden in den Rang eines Hypothekengläubigers ein. Der Betrag, den der Verkäufer in diesem Fall erhält, wäre: der Verkaufspreis, abzüglich der am Tag der Unterzeichnung bei der Bank ausstehenden Schulden, abzüglich der im Rahmen des Privatvertrags erhaltenen Kontobeträge, abzüglich anderer abzuziehender Kosten.
  • Der Verkäufer tilgt den ausstehenden Betrag bei Fälligkeit.
    • Diese Zahlung kann in der Urkunde unmittelbar vor der notariellen Genehmigung des eigentlichen Kaufs erfolgen. Für praktische Zwecke:
      • Der Käufer kann der Bank einen Scheck über den Betrag aushändigen, mit dem diese Schuld beglichen wird; in diesem Fall wird der restliche Teil des Preises an den Verkäufer ausgezahlt.
      • Alternativ kann der Verkäufer gleichzeitig einen Bankscheck vorlegen, um die Schuld zu tilgen – wobei die Bank gleichzeitig das Zahlungsschreiben für die Löschung der Eintragung vorlegt -, in diesem Fall würde der Verkäufer den vollen Betrag aus dem Verkauf erhalten, gegebenenfalls abzüglich der Beträge, die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des privaten Vertrags gezahlt wurden.
    • Auch die Rückzahlung des ausstehenden Betrags an die kreditgebende Bank kann jederzeit zwischen der Unterzeichnung des Privatvertrags und der Verkaufsurkunde selbst erfolgen. Dieses Szenario ist seltener und birgt das Risiko, dass der Vertrag nicht zustande kommt, obwohl eine bestätigende Anzahlung geleistet wurde, was sich auf den Verkäufer auswirken kann. Diese Option hängt ausschließlich von den Umständen und der Entscheidung des Verkäufers ab.

c) Mehrere Käufer oder mehrere Verkäufer, die das Geld an verschiedenen Orten und zu verschiedenen Zeiten zahlen oder erhalten müssen. Diese Situation kann natürlich sehr kompliziert sein, aber es ist eine spannende Herausforderung, die Rimontgó mit Operationen von großer wirtschaftlicher Bedeutung gemeistert hat. Der letztendliche Erfolg der Operation bringt natürlich sowohl den Verkäufern als auch den Käufern große Genugtuung, da sie ein Problem gelöst sehen, das sehr schwierig zu lösen war; aber es ist besonders erfreulich für das Rimontgó-Team, das in der Lage war, einfallsreiche, praktische und sichere Lösungen für alle Parteien zu finden.

Es ist keine sehr gängige Praxis, wenn es Umstände in der Immobilie, bei den Eigentümern oder den Käufern gibt. Wenn jedoch alles in Ordnung ist (was darauf zurückzuführen ist, dass Rimontgó eine tadellose Vorarbeit geleistet hat), dann ist es durchaus möglich, zum Notar zu gehen, um die Übertragung des vollständigen Eigentums an der Immobilie in einem einzigen Akt zu vollziehen, auch wenn Rechte Dritter, Hypothekenlasten oder andere rechtliche oder steuerliche Unwägbarkeiten bestehen.

Die Unterzeichnung aller mit dem Kauf/Verkauf verbundenen Rechtsakte vor einem Notar unter Vermittlung von Rimontgó – wie kompliziert der Vorgang auch sein mag – verleiht dem Käufer volle Rechtssicherheit, da er den gesamten Preis in einem einzigen Akt und mit vollen Garantien zahlen kann.

Casa en venta en Dénia. RMG3238

Ein „außerplanmäßiger Kauf“ ist die umgangssprachliche Bezeichnung für die Zahlung auf den Gesamtkaufpreis einer Immobilie, die sich im Bau befindet und in der Zukunft fertiggestellt und übergeben wird.

Diese Teilzahlung kann mit einem Betrag von 10 % des Kaufpreises beginnen und sich in regelmäßigen Teilzahlungen von bis zu 80 % oder mehr des endgültigen Immobilienpreises fortsetzen, wobei die Differenz bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der anschließenden Übergabe der Schlüssel und Unterlagen der Immobilie gezahlt wird.

Der eigentliche Bauprozess kann zwischen einem und zwei Jahren dauern. Die Verwaltungsverfahren vor und nach dem Bau können diesen Prozess in verzweifelter Weise verlängern, was oft nur durch die Arbeitsbelastung und den Personalmangel in der öffentlichen Verwaltung gerechtfertigt ist.

Für die erhaltenen Anzahlungen stellt der Projektträger eine Bankgarantie, die die fristgerechte Übergabe der Immobilie oder die Rückzahlung der gezahlten Beträge garantiert.

Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags übergibt der Bauträger die gesamte technische Dokumentation der Immobilie sowie eine Versicherungspolice, die zehn Jahre lang strukturelle Baumängel und andere zusätzliche Garantien für die Anlagen und Ausrüstungen garantiert.

Wenn die zu erwerbende Immobilie mit einem Hypothekendarlehen belastet ist, kann der Käufer in Erwägung ziehen, den ausstehenden Betrag zu übernehmen und mit Zustimmung der Gläubigerbank sogar zu verlängern.

Durch die Übernahme der Hypothek tritt der Käufer gegenüber der kreditgebenden Bank in die Rolle des Schuldners ein. Dies kann für den Käufer eine größere Flexibilität bei der Beschaffung eines Kredits zur Finanzierung eines Teils der Kaufsumme sowie eine Ersparnis bei den Kosten für die Aufnahme des Hypothekendarlehens bedeuten. Auf der anderen Seite spart der Verkäufer die Kosten, die durch die Löschung der bestehenden Hypothek entstehen.

Formalitäten nach dem Kauf

Die öffentliche Kaufurkunde, die vor einem Notar ausgestellt wird, ist die Vorbedingung für die Eintragung des Kaufvertrags im Grundbuchamt. Diese Eintragung hat die Aufgabe, die erworbenen Rechte gegenüber Dritten geltend zu machen.

Obwohl die Eintragung nicht obligatorisch ist, wird sie dennoch dringend empfohlen, da sie ein Höchstmaß an rechtlichen Garantien bietet.

Daher ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags durch einen privaten Vertrag vollkommen legal und hat Wirkungen zwischen den Parteien: zum einen hat er keine Wirkungen gegenüber Dritten, und zum anderen hat er keinen Zugang zum Grundbuchamt, da die Urkunde vor einem Notar verpflichtend ist.

Wird der Kauf teilweise durch ein Hypothekendarlehen finanziert, verlangt die kreditgebende Bank, dass die Darlehensurkunde Zugang zum Grundbuchamt hat, um gegenüber Dritten wirksam zu sein. Diese Eintragung setzt jedoch die vorherige Eintragung der Kaufurkunde voraus, aufgrund derer der Käufer befugt ist, die gekaufte Immobilie zu verpfänden, um sie als Sicherheit für den Fall der Nichtbezahlung der Schulden zu verwenden. Daher ist auch hier die öffentliche Kaufurkunde vor einem Notar unerlässlich.

Die Eintragung kann von jeder befugten Person vorgenommen werden. Aus Gründen der Schnelligkeit und für den Fall, dass Berichtigungen vorgenommen werden müssen, wird die Eintragung in der Regel von der Gestoría vorgenommen, die normalerweise mit dem Notariat zusammenarbeitet. Im Falle eines Darlehens mit einer Hypothekengarantie sorgt der Vertreter der Bank dafür, dass die Eigentumsurkunde und die Darlehensurkunde nacheinander im Grundbuch eingetragen werden.

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung teilt der Notar dem zuständigen Grundbuchamt auf telematischem Wege mit, dass der Rechtsakt abgeschlossen worden ist. Das Notariat stellt dann eine autorisierte Kopie zur Eintragung zur Verfügung.

Es bleibt natürlich noch das kleine Detail der obligatorischen Zahlung der entsprechenden Steuern. Nach der Registrierung und Eintragung wird die autorisierte Kopie der Urkunde zusammen mit den Registrierungsdaten und dem Zahlungsnachweis für alle mit der Transaktion verbundenen Rechnungen an den Eigentümer zurückgeschickt.

Villa en venta en Jávea. RMG3989

Andere Fragen von Interesse

Der Kauf Ihres ersten Eigenheims ist eine bedeutende Entscheidung. In vielen Fällen kann die Zahlung einer Hypothek, der Steuern und anderer mit dem Kauf und Verkauf verbundener Kosten eine monatliche Ausgabe erfordern, die dem Wert einer monatlichen Miete entspricht oder diesen sogar übersteigt. Noch wichtiger ist jedoch, dass Sie mit jeder Zahlung Ihr Eigenkapital erhöhen.

Das größte Hindernis für einen Erstkäufer ist oft die Verfügbarkeit von Bargeld, um die Anzahlung und die mit dem Vorhaben verbundenen Kosten zu decken.

Der optimale Weg, den Prozess zu beginnen, besteht darin, eine seriöse Bank aufzusuchen, um sich über die tatsächlichen Möglichkeiten einer Finanzierung entsprechend Ihrer persönlichen Situation und den Höchstbetrag, der unter Berücksichtigung Ihrer Rückzahlungskapazität gewährt werden würde, zu informieren (Rimontgó kann Sie beraten, um die maximale Preis-/Darlehenshöhe zu bestimmen, die Sie sich leisten können, sofern es Ihnen nichts ausmacht, Informationen über Ihr Einkommen und Ihren Verschuldungsgrad zu teilen). Diese maximale Kredithöhe bestimmt zusammen mit den Ihnen zur Verfügung stehenden Barmitteln die Preisspanne, in der Sie suchen sollten. Sie können mit Ihrer Suche beginnen, indem Sie sich die Hauspreise in der Gegend ansehen, in der Sie kaufen möchten, wobei die Lage genauso wichtig sein kann wie das Haus selbst.

Denken Sie auch daran, dass es je nach Ihrer Situation eine Reihe von Zuschüssen gibt, die Sie beim Kauf eines Hauses unterstützen. Informationen hierzu finden Sie bei den verschiedenen öffentlichen Stellen, die Subventionen für den Erwerb von Wohnraum anbieten (hauptsächlich das Ministerium für Wohnungswesen und die autonomen Regierungen). Bei Rimontgó und bei der Bank Ihres Vertrauens erhalten Sie ebenfalls Informationen zu diesem Thema.

Für Erstkäufer kann der Beistand eines Immobilienprofis von entscheidender Bedeutung sein, den Sie beauftragen sollten, damit er Sie bei der Transaktion vertritt und Ihre Interessen wahrt. Ihr Immobilienberater in Rimontgó kann Ihnen dabei helfen, die Vor- und Nachteile des Kaufs einer bestimmten Immobilienart (Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Wohnung usw.) zu bewerten und herauszufinden, welche der verschiedenen Immobilienarten Ihren Bedürfnissen am besten entspricht: Ist es besser, ein Haus aus zweiter Hand oder ein neu gebautes Haus zu kaufen, und welche Art von Informationen oder Garantien sollten Sie in jeder Situation einholen? Wie viel können Sie bei einem Gegenangebot unter dem Angebotspreis anbieten, und wie sieht der Preis im Vergleich zu anderen ähnlichen Immobilien auf dem Markt aus? Verhandeln Sie über Bedingungen und andere Kosten (z. B. Hausgarantie), die über den Preis hinausgehen? Was sollten Sie tun, wenn Renovierungen erforderlich sind? Gibt es Faktoren im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Gebäude, die ein Hindernis für den Verkauf Ihres Hauses darstellen könnten? Wie hoch sind die mit dem Verkauf und dem Kauf verbundenen Kosten? Bei einer in der Regel emotionalen Entscheidung ist eine professionelle Immobilienberatung sehr ratsam, damit Sie einen vernünftigen Kauf tätigen können.

Berücksichtigen Sie bei der Suche nach einer Hypothek die Gesamtkosten und nicht nur den geltenden Zinssatz. Vielleicht wird Ihnen ein niedriger Zinssatz, aber eine hohe Bearbeitungsgebühr angeboten. Vergewissern Sie sich, dass Sie alle versteckten Kosten oder Vorfälligkeitsentschädigungen kennen, die Probleme verursachen könnten. Informieren Sie sich über die verschiedenen Hypothekenprodukte, um herauszufinden, welches Ihren Finanzierungsbedürfnissen am besten entspricht. Ein guter Vermittler kann Ihnen eine gute Finanzberatung geben. Rimontgó bietet Ihnen die Möglichkeit, kostenlos nach Finanzierungen zu suchen und dabei meist bessere Konditionen zu erhalten, als Sie auf privater Ebene bekommen könnten.

Sobald Sie sich für ein Gebiet entschieden und mehrere Immobilien besichtigt haben, können Sie ein Gegenangebot für die Immobilie machen, die Sie überzeugt hat, deren Preis aber Ihre Erwartungen übersteigt. In diesem Fall ist es ratsam, die Verhandlungshilfe Ihres Immobilienberaters in Rimontgó in Anspruch zu nehmen und das Gegenangebot über die Immobilienagentur zu leiten. Wenn Sie sich schließlich mit dem Verkäufer einigen, wird in der Regel eine Anzahlung auf den Preis geleistet und ein Hinterlegungsvertrag abgeschlossen, in dem eine Frist für die Beurkundung des Kaufvertrags festgelegt wird (manchmal richtet sich diese Frist danach, wann der Verkäufer ein anderes Haus kaufen und umziehen kann). Dieser Wert ist nützlich, um den genauen Höchstbetrag des Darlehens zu ermitteln.

Es gibt allerdings Fälle, in denen der Prozentsatz der erhaltenen Finanzierung durch Garantien wie persönliche oder dingliche Sicherheiten verbessert werden kann, sowie Fälle von subventioniertem Wohnraum, für den ein Höchstpreis und ein Höchstkreditbetrag gilt, usw. In all diesen Fällen kann Rimontgó Sie beraten, um die beste Lösung für Ihre Bedürfnisse zu finden.

Villa en venta en Sitges. RMGV3045

Ein Umzug kann für eine Familie aufgrund der damit verbundenen Veränderungen ein sensibles Erlebnis sein. Ein Umzug betrifft jeden in der Familie, und oft werden die Bedürfnisse unserer kleinen Kinder übersehen.

Einige Tipps können dazu beitragen, den Umzugsprozess zu erleichtern:

  • Erklären Sie Ihren Kindern, warum Sie umziehen.
  • Führen Sie ein Gespräch in der Familie und tauschen Sie sich darüber aus, was Sie am meisten vermissen werden und worauf Sie sich am meisten freuen, wenn Sie ausziehen.
  • Fragen Sie Ihre Kinder, was sie über die neue Gegend/Stadt wissen möchten, und stellen Sie keine Vermutungen an.
  • Veranstalten Sie eine Abschiedsparty für Freunde; finden Sie einen Weg, um mit ihnen in Kontakt zu bleiben.
  • Verwenden Sie einen Kalender, um zu planen, was während des Umzugs in welcher Reihenfolge geschehen soll.
  • Lesen Sie Kindergeschichten über Umzüge.
  • Nehmen Sie bei Ihrer Wohnungssuche eine Kamera mit. Fotografieren Sie andere Kinder beim Spielen, bei ihren Aktivitäten und in der Schule. Zeigen Sie sie Ihren Kindern zu Hause.
  • Lassen Sie Ihre Kinder beim Packen mitmachen. Wenn möglich, sollten am Umzugstag alle Familienmitglieder anwesend sein, um das Beladen des LKWs zu beobachten. Versuchen Sie, die Sachen der Kinder zuletzt einzupacken, damit sie zuerst ausladen können.
  • Feiern Sie Ihre Ankunft in Ihrem neuen Zuhause.
  • Gehen Sie mit Ihren Kindern in der Nachbarschaft spazieren, um ihnen die Angst zu nehmen, sich zu verlaufen. Helfen Sie Ihren Kindern bei der Planung ihres ersten Schultages – was sie anziehen, was sie mitnehmen und wie sie zur Schule kommen sollen.
  • Nehmen Sie sich während des Umzugs besonders viel Zeit für Ihre Kinder, damit Sie ihre Sorgen kennen und Maßnahmen ergreifen können, um sie zu zerstreuen.

Gehen Sie bei der Planung eines Umzugs sorgfältig vor, holen Sie Angebote von mehreren auf Umzüge spezialisierten Unternehmen ein, fragen Sie Bekannte und vertrauenswürdige Kontakte nach Referenzen, erkundigen Sie sich, welche Leistungen inbegriffen sind, und erwägen Sie den Abschluss einer Umzugsversicherung.

Verschieben Sie die Planung nicht auf die letzte Minute und überlegen Sie, ob Sie empfindliche oder emotional wertvolle Gegenstände selbst transportieren sollten.

Wenn Sie beabsichtigen, Ihr Hab und Gut in einem Möbellager aufzubewahren, prüfen Sie die Garantien oder eine mögliche Versicherung für den Fall eines Diebstahls oder Unfalls (Feuer…) und vergewissern Sie sich, dass es sich um ein Unternehmen mit den entsprechenden Lizenzen handelt.

Im Falle eines internationalen Umzugs sollten Sie ein seriöses Unternehmen mit Qualitätszertifikaten und ausreichender Infrastruktur, wie z. B. einem Fuhrpark und angemessener Verpackung, beauftragen. Auch hier sollten Sie sich um Referenzen bemühen und die oben genannten Tipps beachten. Seien Sie vorsichtig bei Angeboten, die übermäßig billig erscheinen, und besuchen Sie gegebenenfalls das Unternehmen, um diese Aspekte aus erster Hand zu überprüfen.

Apartamento en venta en Valencia. RMGV4328

Wohneigentum ist ein Ziel, an das normalerweise jeder denkt, das aber leider nicht für jeden erreichbar ist. Mehr Spanier als je zuvor besitzen heute ihr eigenes Haus. Der Kauf eines Eigenheims ist jedoch eine beträchtliche finanzielle Investition und garantiert Ihnen weder kurz- noch langfristig eine Ersparnis, sondern ist eine Entscheidung, die über viele Jahre hinweg einen erheblichen Aufwand und eine Verringerung Ihrer Liquidität bedeutet. Auf der anderen Seite denken die meisten Menschen beim Mieten an „Geld wegwerfen“. Warum sollten Sie Ihr Geld Ihrem Vermieter geben, wenn Sie in Ihr eigenes Haus investieren können? Die wichtigsten Überlegungen sind Ihr Lebensstil, Ihre Fähigkeit, eine Hypothek aufzunehmen, und Ihre finanzielle Situation.

Als Teil des Lebensstils passen Mietwohnungen zu den zeitlichen Zwängen der Menschen. Für Personen, die sich zum ersten Mal selbständig machen, kann dies eine gute Option sein. In Großstädten bieten Mietwohnungen die Möglichkeit, in modischen Gegenden zu wohnen, die man sich vielleicht nur zur Miete leisten kann. Das Mieten bietet auch mehr Flexibilität für Menschen, die aufgrund ihres Berufs oder ihrer Arbeit regelmäßig ihren Wohnort wechseln müssen.

Darüber hinaus kann nicht jeder eine Hypothek aufnehmen. Trotz der vielen Arten von Hypotheken und Subventionsprogrammen, die denjenigen zur Verfügung stehen, die die größten Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum haben, haben manche Menschen einfach eine schlechte Bonität oder müssen zu viele monatliche Zahlungen leisten, um für eine Hypothek akzeptiert zu werden oder einen ausreichenden Kredit zu erhalten, der ihnen den Kauf der gewünschten Immobilie ermöglicht.

Weitere Überlegungen sind, wie lange Sie in ein Haus investieren wollen und inwieweit Sie bereit sind, Ihren Lebensstil davon beeinflussen zu lassen. Wohnen ist teuer. In den meisten Fällen bedeutet das Wohnen in derselben Gegend, in der man zur Miete wohnt, in einem vergleichbaren Wohnumfeld (gleiche Größe, Qualität usw.) über viele Jahre hinweg eine höhere monatliche Belastung.

Ein Haus ist keine Garantie für Rentabilität oder Gewinn, wenn es verkauft wird, auch wenn es derzeit einer der Werte ist, der die höchste Rentabilität in kürzester Zeit bietet. Wie alle Investitionen birgt jedoch auch ein Haus ein gewisses Risiko. Es gibt eine Reihe von Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf und der Hypothek, die im Voraus gezahlt werden müssen und es wird lange dauern, bis die Rendite ausreicht, um sie zu kompensieren. Wenn Sie in kurzer Zeit verkaufen müssen, werden Sie eine geringere Rendite erzielen. Wenn Sie häufig umziehen oder dies in naher Zukunft vorhaben, sollten Sie die Kosten für den kurzfristigen Besitz eines Hauses ernsthaft in Betracht ziehen.

Berücksichtigen Sie auch die Zukunft des Immobilienmarktes im Allgemeinen und wie er sich im Laufe der Zeit verhält. Wenn es der Wirtschaft gut geht, steigt der Wert von Häusern und Wohnungen in der Regel an, während er in einer schlechten Wirtschaftslage eher stagniert. Wenn Sie zur Miete wohnen, können Sie flexibler auf größere Veränderungen in der Wirtschaft reagieren.

Trotz der Risiken und der Änderung des Lebensstils ist Wohneigentum für die meisten Menschen mittel- und langfristig auf jeden Fall lohnend.

Wenn Sie eine Immobilie finden, an der Sie interessiert sind, deren Preis Ihnen aber zu hoch erscheint, überlegen Sie, was Sie bereit sind, dafür zu zahlen, und machen Sie ein möglichst vernünftiges Gegenangebot. Als Käufer sollten Sie nicht mehr als ein Gegenangebot machen, da Sie sonst an Glaubwürdigkeit verlieren. Vergewissern Sie sich, dass Sie alle Bedingungen des Verkaufs und des Kaufs verstanden haben. Fragen Sie Rimontgó alles, was Sie nicht verstehen, und vergewissern Sie sich, dass Sie alle zusätzlichen Kosten des Kaufs kennen, bevor Sie Ihr Gegenangebot machen: Gebühren, Steuern usw.

Villa en venta en Los Monasterios, Puzol. RMGV4281

  • Name oder Firmenname des Projektträgers, Angaben zur Eintragung im Handelsregister.
  • Spezifische Informationen über die Immobilie: Grundrisse, Beschreibung, Nutzfläche, Dienstleistungen und Zubehör, Gemeinschaftsräume, Versicherung gegen Schäden und versteckte Mängel.
  • Daten aus dem Grundbuch, um zu überprüfen:
    • dass das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet werden soll, auf den Namen des Bauträgers eingetragen ist, mit dem wir einen Vertrag abgeschlossen haben.
    • dass das Gebäude von der Stadtverwaltung mittels einer entsprechenden Genehmigung genehmigt wurde.
  • Statut der Gemeinschaft.
  • Verkaufspreis und Zahlungsweise
  • Einzelheiten zum Hypothekenübergang, falls vorhanden.
  • Form, in der der Vertrag mit seinen allgemeinen und besonderen Bedingungen dokumentiert werden soll, wobei ausdrücklich darauf hingewiesen wird:
    • Dass die bisherigen Kosten, die von Gesetzes wegen dem Verkäufer zustehen, nicht vom Käufer getragen werden.
    • Recht des Erwerbers, die Ausfertigung einer notariellen Urkunde zu verlangen und die Wahl des Notars.

Alle diese Informationen werden in jedem Fall von Ihrem persönlichen Berater bei Rimontgó gesammelt und ordnungsgemäß validiert. Als Experte auf diesem Gebiet überprüft er, ob alles korrekt ist und führt die entsprechende Nachbereitung der Arbeiten durch, um die Arbeit für den Käufer so einfach wie möglich zu machen.

  • Einfacher Registrierungsvermerk in Bezug auf Ihr Eigentum.
  • Letzter Eingang der Grundsteuer.
  • Letzte Strom-, Wasser- und Gasrechnung.
  • Bescheinigung über die Begleichung der Gemeindeabgaben (wenn diese Bescheinigung nicht vorliegt und Schulden bestehen, kann die Gemeinde den Betrag bis zu einer bestimmten Höhe vom Käufer einfordern, unbeschadet des Rechts des Käufers, diesen von der Person, die die Immobilie verkauft hat, einzufordern).
  • Letzter Eingang von Gemeinschaftsabgaben ohne überhöhte Abgaben.
  • Kopie der Satzung der Gemeinschaft, eingetragen im Grundbuch.
  • Falls die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist und Kapital aussteht, Bescheinigung über den Stand der Schulden, ausgestellt von der Gläubigerorganisation.

Was die Zusammenarbeit mit einem Maklerbüro für Gebrauchtimmobilien betrifft, so nimmt Rimontgó keine Immobilie zum Verkauf an und bietet sie auch nicht an, ohne sich vorher zu vergewissern, dass sie alle Sicherheitsnormen und alle rechtlichen, wirtschaftlichen, gesetzlichen und marktüblichen Anforderungen erfüllt.

Apartamento en venta en pleno centro de Valencia. RMGV4282

Ihr Immobilienberater bei Rimontgó ist in jedem Fall dafür verantwortlich und muss alle Unterlagen zusammenstellen, prüfen und bestätigen, um zu gewährleisten, dass die Transaktion zur Zufriedenheit aller Parteien abgeschlossen wird. Ihr Berater von Rimontgó muss bis zum Abschluss des Verkaufs als Vertreter des Kunden fungieren.

Wie kann ich meine Verpflichtung zum Kauf einer Wohnung formalisieren? Wir können direkt auf einen privaten Kaufvertrag zurückgreifen oder, was üblicher ist, einen Vertrag über eine Anzahlung abschließen:

  • Kaution oder Anzahlung: Dies ist die Reservierung des Rechts, die Immobilie zu kaufen, durch die Zahlung eines Betrags auf den Preis. Sie verpflichtet den Käufer nicht zum Kauf, zieht aber eine Vertragsstrafe nach sich, wenn eine der Parteien vom Kauf zurücktritt. Wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt, verliert er den gezahlten Betrag, und wenn der Verkäufer in Verzug gerät, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen. Im Vertrag muss angegeben werden, dass es sich um eine Bußgeldkaution handelt.
  • Privater Kaufvertrag: Von Käufer und Verkäufer unterzeichnetes Dokument, in dem die Parteien, die Beschreibung der Immobilie, der Preis und die Art der Zahlung, die Verteilung der Kosten und andere vereinbarte Bedingungen festgelegt sind. Der gezahlte Betrag wird auf den Gesamtpreis angerechnet. Der Käufer wird nicht der endgültige Eigentümer, sondern erst mit der Schlüsselübergabe bei der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde.

In Bezug auf die Zahlungsform lassen sich drei Szenarien unterscheiden:

  • Wenn wir ein Hypothekendarlehen für den Kauf einer Immobilie beantragen, wird normalerweise der gesamte Preis zum Zeitpunkt der öffentlichen Urkunde gezahlt, es sei denn, es wurde zuvor eine Anzahlung geleistet, die in diesem Fall von dem zu zahlenden Betrag abgezogen wird.
  • Ist die Immobilie mit einer Vorlast belastet, erhält der Verkäufer nur die Differenz zwischen dem Preis und dem ausstehenden Kapital, da der Betrag der ausstehenden Schuld einbehalten wird, um die Bank zu bezahlen und somit die Vorlast zu löschen.
  • Wenn die Zahlung in einem Stück erfolgt.

Dies sollte nur dann geschehen, wenn die Immobilie im Register völlig lastenfrei ist, denn wenn es Belastungen gibt (Hypothek, Pfändung usw.), muss der Betrag vom Preis abgezogen werden. Es ist nur ratsam, die Urkunde direkt vor dem Notar zu unterzeichnen, da in diesem Fall der Käufer durch die telematische Übermittlung der Mitteilung über den Kauf und Verkauf durch den Notar sofortigen Schutz genießt. Laut Gesetz ist es nur möglich, 2.500 € in bar zu übergeben.

Wenn eine Teilzahlung auf den Preis geleistet wird, „Kauf ohne Plan“, da das Gebäude noch nicht gebaut ist (die Zahlung macht normalerweise 20-30 % des Preises aus und wird in regelmäßigen Abständen während der Bauzeit – etwa 2 Jahre – geleistet), ist der Bauträger gesetzlich verpflichtet, eine Versicherung abzuschließen, die die Rückzahlung der gezahlten Beträge zuzüglich der gesetzlichen Zinsen im Falle der Nichterfüllung garantiert.

Casa en venta en Olocau, Valencia. RMGV4320

Wenn ein privater Kaufvertrag unterzeichnet wird, ist es normal, dass der Preis aufgeschoben wird und der verbleibende Teil des Preises zum Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung gezahlt wird. In diesem Fall kann der Verkäufer den ausstehenden Preis durch eine auflösende Bedingung garantieren, so dass die Immobilie wieder in den Besitz des Verkäufers übergeht, wenn der Käufer nicht zahlt.

Insbesondere wenn die zu verkaufende Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, kann der Käufer die Hypothek übernehmen und gegenüber der kreditgebenden Bank den Status eines Schuldners erwerben. Der Käufer spart die Kosten für die Aufnahme eines Hypothekendarlehens und der Verkäufer die Kosten für die Ablösung der bestehenden Hypothek. Der Verkäufer erhält als Preis den Preis, der sich aus dem Abzug des ausstehenden Darlehensbetrags und etwaiger anderer unbezahlter Rechnungen ergibt. Voraussetzung ist, dass die Bank den Käufer als Kreditnehmer akzeptiert.

Die öffentliche Kaufurkunde ist der Akt, der den Käufer zum Eigentümer macht und als im Grundbuch einzutragender Titel dient. Diese Eintragung hat die Aufgabe, das Eigentum an der Immobilie und die darauf lastenden Lasten schriftlich festzuhalten. Sie ist ratsam, weil sie ein Höchstmaß an Rechtssicherheit bietet, und im Falle eines Hypothekendarlehens ist sie obligatorisch.

Die Eintragung erfolgt durch den Leiter des Notariats bzw. im Falle eines Hypothekendarlehens durch den von der Bank bestellten Verwalter: Am Tag der Unterzeichnung teilt der Notar dem Register des Rechtsakts bereits mit, dass der Kauf in einer öffentlichen Urkunde beurkundet wird, doch dann muss die genehmigte Kopie der Urkunde zusammen mit der Zahlung der entsprechenden Gebühren zum Register gebracht werden, um die endgültige Eintragung vorzunehmen. Nach der Eintragung wird die eingetragene Urkunde dem Eigentümer mit allen von ihm bezahlten Rechnungen zurückgegeben.

Apartamento en venta en El Ensanche, Valencia. RMGV2967

Der Erwerb von Immobilien in Spanien unterliegt den wichtigsten indirekten Steuern: der Mehrwertsteuer (im Folgenden MwSt.) und der Grunderwerbssteuer und Stempelsteuer (im Folgenden TPO bzw. AJD).

Um die jeweils zu zahlende Steuer zu ermitteln, sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:

  • Status des Veräußerers und des Erwerbers (natürliche oder juristische Personen, die den Status eines Unternehmers oder Freiberuflers haben und mehrwertsteuerpflichtig sind, oder im Gegenteil natürliche Personen, die als Privatpersonen handeln).
  • Art der zu übertragenden Immobilie (Wohnungen, Geschäftsräume, Büroräume, städtische Grundstücke, ländliche Grundstücke, bebaute Grundstücke, nicht bebaute Grundstücke usw.) und ihre Nutzung (gewöhnlicher Wohnsitz, Vermietung, berufliche Tätigkeit usw.).
  • Und unabhängig davon, ob es sich um die erste oder die zweite und nachfolgende Übertragung des Eigentums handelt.

Dies gilt unabhängig davon, ob der Verkäufer ein Bauträger oder eine Privatperson ist (eine natürliche Person, die kein Unternehmer ist), ob der Käufer eine natürliche Person oder eine juristische Person ist, ob der Käufer eine natürliche Person ist, die als Privatperson oder in ihrer Eigenschaft als Unternehmer handelt. Zum anderen die Art der Immobilie, ob es sich um eine Wohnung, ein Grundstück, ein Bauland oder ein Nicht-Bauland handelt… Und schließlich, ob es sich um eine Erstübertragung oder eine zweite oder nachfolgende Übertragung handelt. Im Allgemeinen kaufen wir von einem Bauträger, wenn wir eine neue Immobilie kaufen, und wir kaufen von einer Privatperson, wenn wir eine gebrauchte Immobilie kaufen.

Beitragszahlung, wenn eine Privatperson eine Immobilie von einem Bauträger erwirbt.

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Bei Übertragungen zwischen einem Bauträger und einer Privatperson ist zunächst zu berücksichtigen, ob es sich um eine Erstübertragung oder um eine Zweit- oder Folgeübertragung (oder unbebaubares Grundstück) handelt.

Handelt es sich um die erste Übertragung, so unterliegt diese der Mehrwertsteuer (4%, 10 % oder 21 %, je nach Art der Immobilie), so dass der übertragende Bauträger diese Steuer an die erwerbende Privatperson weitergeben muss.

Konzept der ersten Lieferung von Wohnungen (neue Wohnungen).

Unter dem Begriff „neue Wohnungen“ sind Wohnungen zu verstehen, die nach Abschluss der Bau- oder Renovierungsarbeiten vom Bauträger erworben werden, es sei denn, die Wohnungen wurden mindestens zwei Jahre lang ununterbrochen von anderen Personen als den Käufern genutzt.
„Das heißt, wenn der Bauträger nach Abschluss der Bauarbeiten die Wohnungen vermietet und nach zwei Jahren zum Verkauf anbietet und die Wohnungen von den Mietern selbst erworben werden, handelt es sich bei der Übergabe der Wohnungen um eine „erste Übergabe“, nicht jedoch, wenn sie von verschiedenen Personen erworben werden.“

„Die Bauarbeiten an einer Wohnung gelten als abgeschlossen, wenn der Architekt und der Vermessungsingenieur, die die Arbeiten überwacht haben, eine Fertigstellungsbescheinigung ausstellen.“

Im Falle einer zweiten oder nachfolgenden Übertragung (oder im Falle eines nicht bebauten Grundstücks) ist der Umsatz von der Mehrwertsteuer befreit und unterliegt der TPO, so dass der Übertragende in seiner Rechnung keine Mehrwertsteuer ausweist und der Erwerber die TPO in Höhe von 4 %, 8 % oder 10 % zu entrichten hat.

Wenn wir also eine neue Immobilie erwerben (die im Sinne des Gesetzes eine erste Lieferung darstellt), müssen wir dem Verkäufer die Mehrwertsteuer zahlen.

Die derzeitigen Mehrwertsteuersätze lauten wie folgt:

  • Ein reduzierter Spitzensatz von 4 % für die Bereitstellung von Sozialwohnungen.
  • Ermäßigter Satz von 10 % für die Lieferung von Gebäuden, Wohnungen, Garagen und Nebengebäuden.
  • Allgemeiner Satz von 21 %, der für alle Umsätze mit Waren gilt, für die kein niedrigerer Satz festgelegt wurde, z. B. für Geschäftsräume.

Zusätzlich zur Mehrwertsteuer, die direkt an den Bauträger gezahlt wird, der uns die Immobilie verkauft, unterliegt die Transaktion der Grunderwerbssteuer in Form von dokumentierten Rechtsakten.

Für die Autonome Gemeinschaft Valencia wurden folgende Steuersätze festgelegt:

  • 1,5% für alle Bereiche.
  • 0,1 % bei den ersten Ausfertigungen der öffentlichen Urkunden, die den Erwerb eines Hauptwohnsitzes dokumentieren.
  • 2 % für Fälle, in denen auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet wurde (siehe nächster Abschnitt).

Besteuerung beim Erwerb einer Immobilie von einem Bauträger durch eine natürliche oder juristische Person, die als Unternehmer handelt.

Die Besteuerung erfolgt wie im vorangegangenen Abschnitt beschrieben. Im Falle einer ersten Übertragung unterliegt der Vorgang der Mehrwertsteuer und der AJD.

Bei einer zweiten oder nachfolgenden Übertragung (oder bei nicht bebauten Grundstücken) ist der Umsatz von der MwSt. befreit und unterliegt der AJD. Das MwSt.-Gesetz sieht jedoch die Möglichkeit vor, unter bestimmten Voraussetzungen auf die Befreiung zu verzichten, vor allem wenn der Erwerber in jedem Fall als Unternehmer oder Freiberufler, also als MwSt.-Steuerpflichtiger, handelt.

Beim Erwerb einer neuen Wohnung (die im Sinne des Gesetzes die erste Lieferung darstellt) muss der Verkäufer also die MwSt. entrichten und die AJD-Steuer zahlen, unabhängig davon, ob der Erwerber eine Privatperson oder ein Unternehmer ist, und im Falle einer steuerfreien Übertragung (zweite oder nachfolgende Übertragung oder im Falle eines unbebaubaren Grundstücks) ist der Vorgang von der MwSt. befreit und der Umsatz unterliegt der AJD, die Transaktion ist von der Mehrwertsteuer befreit und unterliegt der TPO, wobei der Erwerber als Unternehmer die Möglichkeit hat, auf die Befreiung zu verzichten und die Mehrwertsteuer und die AJD (2 %) zu entrichten, wofür er ein Steuerpflichtiger sein und die anderen im Mehrwertsteuergesetz festgelegten Voraussetzungen erfüllen muss.

Besteuerung beim Erwerb der Immobilie von einer Privatperson.

In diesem Fall ist die Steuer, die uns betrifft, die Übertragungssteuer (Grunderwerbsteuer in Form der entgeltlichen Übertragung von Vermögensgegenständen).

Diese Steuer ist mit der Mehrwertsteuer unvereinbar, so dass wir in keinem Fall beide Steuern zahlen müssen.

Die Übertragung von Immobilien zwischen Privatpersonen und der Erwerb von Bauträgern, die als mehrwertsteuerbefreit1 deklariert sind und bei denen nicht auf die Befreiung verzichtet wird, wie im vorherigen Abschnitt erwähnt, unterliegen dieser Steuer.

Die Steuerbemessungsgrundlage wird auf der Grundlage des Wertes der übertragenen Immobilie berechnet, der im Falle von Immobilien der in der Grundbuchordnung vorgesehene Referenzwert zu dem Zeitpunkt ist, an dem die Steuer fällig wird.

Liegt jedoch der von den Beteiligten angegebene Wert der Immobilie, der Preis oder die vereinbarte Gegenleistung oder beides über dem Referenzwert, wird der höhere dieser Werte als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen.

Gibt es keinen Referenzwert oder kann dieser von der Generaldirektion des Katasteramts nicht bescheinigt werden, so gilt als Steuerbemessungsgrundlage unbeschadet der administrativen Überprüfung der höhere der folgenden Werte: der von den Interessenten angegebene Wert, der Preis oder die vereinbarte Gegenleistung oder der Marktwert.

Der Steuersatz beträgt 10 %, außer bei der Lieferung von Sozialwohnungen und anderen Sonderfällen, in denen 4 % oder 8 % angewandt werden. Anders als bei der Mehrwertsteuer ist der Erwerber zur Zahlung der Steuerschuld verpflichtet.

Handelt es sich bei dem Veräußerer um einen Gebietsfremden ohne Betriebsstätte in Spanien, ist der Erwerber verpflichtet, 3 % des vereinbarten Entgelts als Abschlagszahlung auf die von dem Gebietsfremden zu zahlende Steuer einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen.

Steuern und Kosten bei einem Hypothekendarlehen

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Wenn wir bei der Bank ein Hypothekendarlehen für den Kauf der Immobilie beantragen müssen, kommen zu den Notar-, Registrierungs- und Verwaltungsgebühren, die wir im Abschnitt über den Kauf und Verkauf erwähnt haben, noch die Stempelsteuer und andere mit der kreditgebenden Bank verbundene Kosten hinzu:

– Stempelabgabe (AJD): Es werden folgende Fälle unterschieden:

  1. NICHT VPO-gekaufte Wohnungen: In diesem Fall fällt bei der Formalisierung des Hypothekendarlehens die AJD-Steuer an, die 1,5 % der Hypothekenschuld beträgt (deren Höhe von der Bank in der öffentlichen Urkunde angegeben wird).
  2. VPO-gekaufte Wohnungen: In diesem Fall ist der Hypothekarkreditvertrag von der Steuer befreit, ebenso wie die anschließende Löschung der Eintragung des Hypothekarkredits, die ebenfalls von der Steuer befreit ist.
  3. Hauptwohnsitz: Wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt werden soll und dies in der Urkunde ausdrücklich vermerkt ist, beträgt die AJD-Steuer 0,1 % der Hypothekenschuld.
  4. In den Fällen, in denen auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet wird, wird die AJD-Steuer auf die ersten Ausfertigungen von Urkunden und notariellen Urkunden zur Formalisierung von Hypothekendarlehen oder -krediten erhoben, wenn der Steuerpflichtige der Darlehensgeber ist; der Steuersatz beträgt 2 % des in der Urkunde genannten Preises ohne den gezahlten Mehrwertsteuerbetrag.

Im Falle von Darlehensverträgen mit Hypothekengarantie, die nach dem 10.11.2018 abgeschlossen wurden, ist der Steuerzahler der Darlehensgeber, d.h. die Bank.

– Bewertung der Immobilie: Normalerweise verlangt die Bank für die Bewilligung des Hypothekendarlehens die Bewertung der zu erwerbenden Immobilie durch eine zugelassene Bewertungsfirma, um den Höchstbetrag des Hypothekendarlehens und die Bedingungen dafür festzulegen. In der Regel gewährt die Bank einen Kreditbetrag auf der Grundlage des Schätzwerts, solange dieser Betrag den Preis der Immobilie nicht übersteigt. Der Betrag hängt in der Regel vom Schätzwert ab und kann zwischen 180-400 € betragen.

– Sonstige Kosten: Die Bank kann sich bereit erklären, eine Bearbeitungsgebühr zu erheben, die in der Regel einen bestimmten Prozentsatz des Darlehensbetrags ausmacht. Hausratversicherung: Gemäß dem Gesetz 2/1981 ist der Inhaber eines Hypothekendarlehens verpflichtet, eine Feuer- (oder Schadens-) Versicherung für das zu beleihende Haus abzuschließen. Dabei handelt es sich um eine Versicherung, die das Gebäude abdeckt, nicht aber den Hausrat, der durch eine Erweiterung der Versicherung versichert werden kann. Der Abschluss einer Kreditrückzahlungsversicherung, die im Falle des Todes des Kreditnehmers das Kapital des Kredits bis zur Rückzahlung absichert, kann ratsam sein, ist aber nicht obligatorisch.

Nach geltendem Recht ist die Bank verpflichtet, fast alle Kosten zu übernehmen. Diese Aufteilung wird durch die spanischen Vorschriften ab Juni 2019 festgelegt:

  • Kosten, die vom Hypothekenschuldner zu tragen sind: das Gutachten, der einfache Grundbuchauszug und eine Kopie der Eigentumsurkunde.
  • Kosten, die von der Bank getragen werden: Die Einrichtung, die Ihnen die Hypothek gewährt, muss die Notargebühren, das Register, die Agentur und die Steuer auf dokumentierte Rechtshandlungen sowie die Kopie Ihrer Urkunde bezahlen.

Während der Zeit, in der die Immobilie in unserem Besitz ist, müssen wir uns auch über die Steuern im Klaren sein, die dieses Eigentum betreffen. Im Folgenden werden wir die Besteuerung je nach den Bedingungen des Eigentümers der Immobilie betrachten.

Wenn der Eigentümer eine natürliche Person mit Wohnsitz in Spanien ist.

Besteuerung im Rahmen der Einkommensteuer für natürliche Personen (im Folgenden IRPF).

Der Begriff des gewöhnlichen Wohnsitzes ist von zentraler Bedeutung für die Gestaltung der Besteuerung von Immobilieneigentum, die im Einkommensteuergesetz geregelt ist.

Für die Zwecke dieser Steuer gilt als Hauptwohnsitz jedes Gebäude, das für einen ununterbrochenen Zeitraum von mindestens drei Jahren den Wohnsitz des Steuerpflichtigen darstellt, und es wird auch verlangt, dass der Steuerpflichtige es für einen Zeitraum von nicht mehr als zwölf Monaten, gerechnet ab dem Datum des Erwerbs oder der Fertigstellung der Arbeiten, tatsächlich und dauerhaft bewohnt.

Die Nutzung eines ständigen Wohnsitzes führt zu keiner Art von Einkommen. Darüber hinaus kann sie in bestimmten Fällen zu einem Abzug für ihren Erwerb berechtigen.

Abzug für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes: Nach der geltenden Gesetzgebung können bis zum 31. Dezember 2012 getätigte Investitionen für den Erwerb oder die Renovierung eines Hauptwohnsitzes sowohl für das investierte Kapital als auch für die gezahlten Zinsen bei der Einkommensteuer (IRPF) abgezogen werden, wenn ein Hypothekendarlehen beantragt wurde.

Sie können 15 % der für den Kauf im selben Steuerjahr gezahlten Beträge mit einer maximalen Bemessungsgrundlage von 9.015,18 € von der gesamten Steuerschuld abziehen.

Seit dem 1. Januar 2013 ist dieser Abzug abgeschafft, aber wenn Sie ihn vor diesem Datum in Anspruch genommen haben, können Sie ihn weiterhin in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen, wenn Sie die festgelegten Voraussetzungen erfüllen.

Wenn Sie einen neuen Hauptwohnsitz erwerben, nachdem Sie den vorherigen verkauft haben oder ohne ihn verkauft zu haben, kann der Abzug nicht auf den neuen Wohnsitz angewandt werden, da dieser Abzug seit dem 1.1.2013 abgeschafft ist.

Für Wohnungen, die nicht der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen sind, sieht das Gesetz neben der Nichtanwendbarkeit des Abzugs im vorherigen Abschnitt vor, dass bei städtischen Liegenschaften, die weder für wirtschaftliche Tätigkeiten genutzt werden noch Erträge aus Immobilienkapital erwirtschaften, 2 % des Katasterwerts (1,1 %, wenn der Katasterwert mit Wirkung vom 1. Januar 1994 revidiert wurde) als Einkommen gelten. Dieses Einkommen wird zum allgemeinen Satz besteuert.

Für im Ausland gelegene Immobilien oder Immobilien ohne Katasterwert werden 50% des Wertes, den die Immobilie für die Vermögenssteuer hätte (der höhere Wert aus dem Anschaffungswert und dem von der Verwaltung ermittelten Wert), als Wert angesetzt.

Wie wird die Reinvestition in den Hauptwohnsitz behandelt?

Führt die Übertragung des alten Hauptwohnsitzes zu einem Veräußerungsgewinn, so ist dieser von der Steuer befreit, wenn der gesamte aus der Übertragung erzielte Betrag innerhalb eines Zeitraums von höchstens zwei Jahren ab dem Datum der Übertragung in den Erwerb eines neuen Hauptwohnsitzes reinvestiert wird.

Wird nur ein Teil reinvestiert, so ist der Teil, der dem tatsächlich reinvestierten Betrag entspricht, von der Steuer befreit.

Ebenso sind Veräußerungsgewinne, die beim Verkauf der alten Wohnung nach dem Kauf des neuen Hauptwohnsitzes erzielt werden, von der Steuer befreit, wenn der aus dem Verkauf erzielte Betrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf der neuen Wohnung zur Zahlung des Preises für die neue Wohnung verwendet wird.

Die Frist für die Einreichung der Selbstveranlagung zur Einkommensteuer liegt unabhängig vom Ergebnis (zahlbar oder negativ) zwischen den ersten Tagen des Monats April und dem 30. Juni des auf das Datum der Entstehung folgenden Haushaltsjahres (31. Dezember eines jeden Jahres).

Vermögensteuer.

Ansässige natürliche Personen müssen Vermögensteuer zahlen. Die Steuerbemessungsgrundlage ist der Wert ihres Vermögens, unabhängig davon, wo es sich am 31. Dezember befindet.

Bei Immobilien ist der höchste der drei folgenden Werte anzusetzen:

  • Anschaffungswert
  • Katasterwert
  • von der Verwaltung ermittelter Wert

In der Autonomen Gemeinschaft Valencia gilt ab dem 01.01.2021 eine Mindestbefreiung von der Vermögenssteuer in Höhe von 500.000 Euro, mit einem Mindestsatz von 0,25 % und einem Höchstsatz von 3,50 %. Diese Steuererklärung muss in jedem Fall eingereicht werden, wenn die gemeinsame Bewertung dieser Vermögenswerte 2.000.000 Euro übersteigt, unabhängig davon, ob die Steuerschuld zu einer Steuerzahlung führt oder nicht.

Die Frist für die Einreichung der Vermögenssteuer-Selbstveranlagung liegt unabhängig vom Ergebnis (zahlbar oder negativ) zwischen den ersten Tagen des Monats April und dem 30. Juni des Jahres, das auf den Zeitpunkt der Entstehung folgt (31. Dezember eines jeden Jahres).

Immobilienbesteuerung

Die Grundsteuer (im Folgenden IBI) ist eine kommunale Steuer, die auf das Eigentum an Immobilien erhoben wird.

Diese Steuer ist vom Eigentümer der Immobilie am 1. Januar eines jeden Jahres zu entrichten, wenn die Steuer fällig ist, unabhängig von der von der jeweiligen Gemeindeverwaltung festgelegten Zahlungsfrist.

Im Großen und Ganzen wird sie durch die Anwendung eines Steuersatzes auf den Katasterwert der Immobilie ermittelt, der von den jeweiligen Stadträten in den entsprechenden Gemeindeverordnungen festgelegt wird. Die Steuersätze für die Grundsteuer (IBI) sind jedoch die in Artikel 72 des KÖNIGLICHEN LEGISLATIVDEKRETES 2/2004 vom 5. März festgelegten:

Für städtische Grundstücke beträgt der Mindest- und Zusatzsteuersatz 0,4 Prozent und der Höchstsatz 1,10 Prozent.
Für ländliche Grundstücke beträgt der Mindeststeuersatz 0,3 % und der Höchstsatz 0,90 %.
Der Steuersatz für Grundstücke mit besonderen Merkmalen (der zusätzlich erhoben wird): 0,6 %.

Die Gemeinderäte können für jede in der Gemeinde vorhandene Gruppe von Grundstücken einen differenzierten Steuersatz festlegen, der in keinem Fall weniger als 0,4 % und mehr als 1,3 % betragen darf.

Die jeweiligen Gemeinderäte können die Mindest- und Höchstsätze um die jeweils angegebenen Prozentpunkte erhöhen, wenn einer der im Gesetz festgelegten Umstände vorliegt.

Im Stadtrat von Valencia gelten die folgenden Sätze:

  1. Auf städtischen Grundstücken: 0,723 %
  2. Auf ländlichen Grundstücken: 0,437 %
  3. Bei Grundstücken mit besonderen Merkmalen: 1,30 %

Ein Zuschlag in Höhe von 30 % der Nettosteuerschuld wird auf dauerhaft unbewohnte Wohnungen erhoben, wobei unter dauerhaft unbewohnten Wohnungen solche zu verstehen sind, die von der Generalitat Valenciana als solche erklärt wurden.

Wenn der Eigentümer der Immobilie eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien ist.

Einkommensteuer für Nicht-Residenten

Ist der Eigentümer der Immobilie eine nicht ansässige natürliche Person, muss er eine Einkommensanrechnung in Höhe von 2 % des Katasterwerts der Immobilie zahlen (1,1 %, wenn der Katasterwert nach dem 1. Januar 1994 revidiert wird). Auf diese Einkünfte wird ein Steuersatz angewandt:

In der EU Ansässige, Island, Norwegen und ab dem 11-07-2021 Liechtenstein: 19%.
Für Nichtansässige in Spanien und Nichtansässige in den EU-Mitgliedstaaten: 24 %.

Die Frist für die Einreichung und Entrichtung der Steuer ist das Kalenderjahr, das auf das Datum des Steuertatbestandes folgt (31. Dezember eines jeden Jahres).

Vermögenssteuer

Nicht ansässige natürliche Personen müssen Vermögensteuer zahlen. Die Steuerbemessungsgrundlage ist der Wert ihres Vermögens im spanischen Hoheitsgebiet am 31. Dezember. Im Falle von Immobilien ist der höchste der drei folgenden Werte zugrunde zu legen:

  • Anschaffungswert.
  • Katasterwert
  • von der Verwaltung ermittelter Wert

Es gibt einen staatlichen Mindestfreibetrag in Höhe von 700.000 Euro, der für Gebietsfremde gilt, die einer tatsächlichen Beitragspflicht unterliegen, und der Steuertarif ist identisch mit dem für Gebietsansässige in Spanien. Diese Steuererklärung muss in jedem Fall eingereicht werden, wenn die gemeinsame Bewertung dieser Vermögenswerte 2.000.000 Euro übersteigt, unabhängig davon, ob die zu zahlende Steuer steuerpflichtig ist oder nicht.

Um die Vermögenssteuer für Nicht-Residenten zu vervollständigen, müssen die geltenden Steuerbefreiungen, die Auswirkungen, wenn der Steuerpflichtige sein Recht auf die Anwendung eines Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geltend macht, und die in den Vorschriften enthaltenen Besonderheiten berücksichtigt werden, insbesondere die Möglichkeit für Residenten in anderen Ländern der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums, autonome Gemeinschaftsvorschriften anzuwenden, wenn sie diese für günstiger halten.

Die Frist für die Einreichung der Selbstveranlagung zur Vermögenssteuer liegt unabhängig vom Ergebnis (zahlbar oder negativ) zwischen den ersten Tagen des Monats April und dem 30. Juni des auf das Datum der Entstehung folgenden Geschäftsjahres (31. Dezember eines jeden Jahres).

Besteuerung von Grundstücken.

Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei der IBI um eine Gemeindesteuer, die auf den Besitz von Immobilien auf spanischem Staatsgebiet erhoben wird.

Die im vorangegangenen Abschnitt über die Grundsteuer einer ansässigen Person enthaltene Regelung gilt auch für Nichtansässige mit Immobilienbesitz in Spanien.

Villa en venta en Castellón de la Plana. RMGV545

Wenn wir Immobilien, die uns gehören, verpachten, hätte dies folgende steuerliche Folgen:

Wenn der Vermieter der Immobilie in Spanien ansässig ist.

Besteuerung der persönlichen Einkommensteuer (IRPF).

Einkünfte aus Immobilienkapital.

Dies sind die Einkünfte aus der Vermietung von ländlichen und städtischen Immobilien oder aus der Begründung oder Übertragung dinglicher Rechte an diesen.

Die abzugsfähigen Ausgaben müssen von den üblichen oder gelegentlichen Einkünften des Eigentümers der Immobilie abgezogen werden. Grundsätzlich erlaubt das Einkommensteuergesetz den Abzug aller zur Erzielung der Einkünfte notwendigen Ausgaben sowie der Beträge, die zur Abschreibung der Immobilie und der anderen mit der Immobilie übertragenen Vermögenswerte verwendet werden, sofern sie ihrer tatsächlichen Abschreibung entsprechen. Auch bei der Vermietung des Hauptwohnsitzes gibt es eine Ermäßigung von 60 % des Einkommens, die nicht für die Vermietung von Räumlichkeiten oder anderen Immobilien gilt.

Diese Einkünfte unterliegen dem allgemeinen und progressiven Steuertarif. Der Höchststeuersatz beträgt 47 %.

Einkünfte aus wirtschaftlicher Tätigkeit (Verkauf und Kauf, Vermietung von Immobilien).

Es wird davon ausgegangen, dass der Kauf und Verkauf von Immobilien eine wirtschaftliche Tätigkeit darstellt, wenn die Produktionsmittel und die Humanressourcen oder eines von beiden gewöhnlich mit dem Ziel eingesetzt werden, in die Produktion oder den Vertrieb von Waren oder Dienstleistungen einzugreifen.

Es wird davon ausgegangen, dass die Vermietung von Immobilien als wirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt wird, wenn mindestens eine Person im Rahmen eines Vollzeitarbeitsvertrags beschäftigt ist, auch wenn verschiedene Arten der Vermietung, einschließlich der stunden- oder tageweisen Vermietung von Immobilien, durchgeführt werden.

Einer der Hauptunterschiede in Bezug auf die Berücksichtigung solcher Einkünfte als Einkünfte aus Immobilienkapital besteht darin, dass die im Körperschaftsteuergesetz vorgesehenen Anreize für Unternehmensinvestitionen auf solche wirtschaftlichen Tätigkeiten angewandt werden können, mit Ausnahme des Abzugs für die Reinvestition außerordentlicher Gewinne.

Derartige Einkünfte unterliegen dem allgemeinen und progressiven Steuertarif. Der Höchststeuersatz beträgt 47 %.

Besteuerung im Rahmen der Mehrwertsteuer

Grundsätzlich sind die Vermietung von Grundstücken und die Vermietung von Gebäuden, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, von der Steuer befreit.

Der derzeitige Mehrwertsteuersatz für steuerpflichtige und nicht steuerbefreite Umsätze (Vermietung von Geschäftsräumen) ist der allgemeine Satz von 21 %.

Wenn der Eigentümer der Immobilie nicht in Spanien ansässig ist, sondern eine natürliche Person oder ein Unternehmen, das ohne Betriebsstätte tätig ist.

Wenn der Gebietsfremde in Spanien ohne Betriebsstätte tätig ist, unterliegt die Besteuerung der erzielten Einkünfte der Einkommensteuer für Gebietsfremde (im Folgenden IRNR), und zwar unabhängig für jeden einzelnen steuerpflichtigen Umsatz, mit sofortigem Anfall und auf die vom Gebietsfremden erzielten Bruttoeinkünfte, ohne dass ein Ausgleich zwischen den Einkünften möglich ist.

Die Steuerbemessungsgrundlage wird je nach Art der erzielten Einkünfte unter Anwendung der Regeln der Einkommensteuer für natürliche Personen unterschiedlich festgelegt. Im Allgemeinen entspricht die Steuerbemessungsgrundlage bei Einkünften dem gesamten erhaltenen Einkommen, ohne dass ein Abzug von Ausgaben möglich ist.

Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien besitzt, die als Dauer-, Saison- oder Touristenwohnung vermietet wird, wird er/sie mit einem Steuersatz von 24 % auf die erzielten Einkünfte besteuert und kann die mit der Vermietung verbundenen Kosten nicht absetzen.

Wenn der Eigentümer der Immobilie jedoch in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union, in Island oder Norwegen und ab dem 11.07.2021 in Liechtenstein wohnt, kann er die mit der Vermietung verbundenen Kosten absetzen. Darüber hinaus wird er zu einem ermäßigten Satz von 19 % besteuert.

Der Steuerpflichtige ist verpflichtet, eine Steuererklärung für die erhaltenen Einkünfte abzugeben, und zwar vierteljährlich bei Selbstveranlagungen mit Einzahlungsergebnis oder jährlich bei Selbstveranlagungen mit Null-Steuerschuld oder mit Erstattungsergebnis.